Análise de Viabilidade

Aquisição

Venda

Resultado

Avaliação e Compra

Licitação Aberta (Leilão)

Ativo: inclui comissão de 5% ao leiloeiro sobre o valor de compra

Avaliação da Caixa

Laudo do imóvel

Valor de Compra

Análise do desconto

Avaliação—

Compra—

Desconto—

% sobre avaliação—

Modalidade de Pagamento

Somente à vista

Este imóvel não aceita financiamento.

Somente à vista

Financiamento Caixa

Tributos e Cartório

ITBI

Média 2–4%

Escritura (% compra)

Tabelionato de Notas · —

Registro (% compra)

Cartório de Imóveis · —

Matrícula

Certidão de matrícula (~R$ 135)

Total cartório compra

Escritura + Registro + Matrícula —

Ref. tabela CNB/GO 2025 — faixa R$50k–R$150k: 3%–5% do valor

IPTU anual

Operação

Tempo até revenda

meses

Reforma / manutenção

Desocupação

Custos jurídicos

Advogado, reintegração, regularização

Condomínio

Débitos atrasados

Total informado no edital

Mensal

Parcela até a revenda

Aplicar regra Caixa (teto de 10%)

Desative para leilões judiciais ou imóveis sem esta cláusula contratual

Regra Caixa — teto de 10%

Teto (10% da avaliação)—

Débito total informado—

Você paga (até o teto)—

Caixa quita (excedente)—

Cond. período (6m)—

Total seu custo—

Valor

Valor esperado de venda

Pré-preenchido com a avaliação da Caixa — ajuste se necessário

Custos do comprador (você paga)

Você arca com os custos do comprador

Desative se a negociação não incluir esses custos

ITBI do comprador

Cartório comprador

% sobre o valor de venda · Valor: —

Documentação

Certidões, despachante

Laudo / avaliação

Padrão: R$ 750,00

Custos do vendedor

Comissão do corretor

Incluir custos do comprador na base

Base: valor de venda bruto

IR sobre ganho de capital

Deduzir custos da base do IR

Base: ganho ajustado (deduzindo custos)

Outros custos

Custo de Oportunidade

Rentabilidade alternativa

Taxa Selic atual (% a.a.)

% a.a.

Meta Selic atual: atualize quando o Copom mudar

Taxa CDI atual (% a.a.)

% a.a.

CDI ≈ Selic − 0,10 p.p.

Taxa CDI base (% a.a.)

% a.a.

Rendimento do CDB

% do CDI

Taxa efetiva: 14,65% a.a. · Ex: 110% do CDI = 16,12% a.a.

Rendimento da Poupança (% a.a.)

% a.a.

Com Selic > 8,5%: 0,5% a.m. + TR ≈ 6,17% a.a.

Taxa personalizada (% a.a.)

% a.a.

Qualquer investimento ou custo de capital próprio

Análise de Viabilidade

Conservador

Base

Otimista

Custo de aquisição

Valor do imóvel—

ITBI compra—

Comissão leiloeiro (5%)—

Escritura—

Registro—

Matrícula—

Custos Caixa—

Parcelas pagas—

Saldo devedor—

IPTU (período)—

Cond. atrasado—

Cond. período—

Reforma—

Desocupação—

Jurídico—

Total investido—

Receita e saídas

Valor de venda—

ITBI comprador—

Cartório—

Documentação—

Laudo—

Corretor—

IR s/ ganho ajustado—

Base: venda − compra − custos dedutíveis —

Outros—

Total saída—

Preço mínimo de saída para empatar

Venda mínima bruta

—

Margem até o mínimo

—

Lucro atual vs mínimo

—

ROI total

—

ROI TotalQuanto o lucro representa em relação a tudo que foi investido. Ex: 20% significa que a cada R$ 100 investidos, você ganhou R$ 20 de volta.

Anualizado

—

ROI AnualizadoO ROI convertido para uma taxa anual equivalente. Permite comparar com outras aplicações (CDB, FII, etc.) que também apresentam rentabilidade ao ano.

Margem

—

Margem LíquidaQuanto do preço de venda sobrou como lucro após todos os custos. Ex: 15% significa que de cada R$ 100 recebidos na venda, R$ 15 ficaram no seu bolso.

Custo de Oportunidade

vs Selic 13,75% a.a.

Alternativa renderia

—

Diferença

—

Prêmio imóvel

—

Total investido

—

Total InvestidoSoma de todos os custos da operação: compra, tributos, cartório, financiamento, condomínio, reforma, desocupação e jurídico.

Lucro / Prejuízo

—

Lucro LíquidoO que sobra no seu bolso após pagar todos os custos de compra e de venda, incluindo IR. É o resultado real da operação.

ROI total

—

ROI TotalRetorno sobre o investimento no período completo. Fórmula: Lucro ÷ Total Investido × 100.

ROI anualizado

—

ROI AnualizadoTaxa equivalente se a operação durasse exatamente 1 ano. Ideal para comparar com CDI, Selic ou outros investimentos anuais.

Margem líquida

—

Margem LíquidaPercentual do preço de venda que virou lucro. Fórmula: Lucro ÷ Valor de Venda × 100. Quanto maior, mais eficiente a operação.

Markup

—

MarkupQuanto o preço de venda supera o custo total. Ex: 30% significa que você vendeu 30% acima do que gastou. Diferente da margem, é calculado sobre o custo, não sobre a venda.

Glossário dos Indicadores

Total Investido

Soma de todos os custos da operação: compra, tributos, cartório, condomínio, reforma, desocupação e jurídico.

Lucro Líquido

O que sobra após pagar todos os custos de compra e venda, incluindo IR. Resultado real da operação.

ROI Total

Retorno sobre o investimento no período. Fórmula: Lucro ÷ Total Investido × 100.

ROI Anualizado

ROI convertido para taxa anual equivalente. Permite comparar com CDI, Selic e outros investimentos.

Margem Líquida

% do preço de venda que virou lucro. Fórmula: Lucro ÷ Venda × 100.

Markup

Quanto a venda supera o custo total. Base: custo (diferente da margem, cuja base é a venda).

Venda Mínima

Preço mínimo para não gerar prejuízo. Abaixo deste valor os custos superam a receita.

Margem até o Mínimo

% que o preço planejado está acima da venda mínima. Representa a margem de segurança.

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